Uang Muka Longgar Debitur KPR Tersenyum Lebar
berita
Ekonomika
Sumber Foto : beritamoneter.com (gie/watyutink.com) 03 July 2018 15:00
Penulis
Sektor properti dan calon pemilik rumah, apartemen atau ruko boleh tersenyum lebar. Pasalnya, Bank Indonesia melonggarkan ketentuan loan to value (LTV) yang berarti uang muka yang harus dibayarkan konsumen lebih rendah dari sebelumnya menyusul diturunkannya besaran uang muka, masa cicilan, hingga skema kredit yang lebih fleksibel. Kebijakan ini dikeluarkan menyusul penaikan suku bunga acuan.

Rapat Dewan Gubernur Bank Indonesia pada akhir pekan lalu memutuskan untuk menaikkan BI 7-day Reverse Repo Rate sebesar 50 bps menjadi 5,25 persen, suku bunga Deposit Facility sebesar 50 bps menjadi 4,50 persen, dan suku bunga Lending Facility sebesar 50 bps menjadi 6,00 persen, berlaku efektif sejak 29 Juni 2018.

Keputusan kenaikan suku bunga tersebut merupakan langkah lanjutan Bank Indonesia untuk secara pre-emptive, front-loading, dan ahead of the curve menjaga daya saing pasar keuangan domestik terhadap perubahan kebijakan moneter sejumlah negara dan ketidakpastian pasar keuangan global yang masih tinggi. Bank Indonesia menegaskan kebijakan tersebut untuk menstabilkan nilai tukar rupiah dalam jangka pendek.

Apakah penaikan suku bunga acuan efektif dalam menstabilkan nilai tukar rupiah? Bagaimana dengan likuiditas perbankan dengan dinaikkannya suku bunga acuan? Apa konsekuensi kenaikan suku bunga acuan tersebut terhadap sektor properti yang membutuhkan pelonggaran untuk memacu kinerjanya yang belakangan mandeg? Apakah kenaikan ini tidak semakin memberatkan konsumen properti, terutama mereka yang belum memiliki rumah dan mengandalkan pembelian dari kredit perbankan?

Bank Indonesia tampaknya sudah menghitung konsekuensi dari penaikan suku bunga acuan. Bank Sentral itu menggenapi kebijakan penaikan suku bunga itu dengan mengeluarkan sejumlah instrumen untuk mengantisipasi dampak negatifnya.

Bank Indonesia menempuh kebijakan makroprudensial yang akomodatif melalui relaksasi Loan to Value Ratio (LTV) guna menjaga momentum pemulihan ekonomi dan stabilitas sistem keuangan dengan tetap memperhatikan aspek kehati-hatian dan perlindungan konsumen. Lihat tabel.

Kebijakan diterapkan pada sektor properti dan berlaku 1 Agustus 2018 melalui beberapa aspek yakni pelonggaran rasio LTV untuk kredit properti dan rasio FTV untuk pembiayaan properti, pelonggaran jumlah fasilitas kredit atau pembiayaan melalui mekanisme inden, serta penyesuaian pengaturan tahapan dan besaran pencairan kredit/pembiayaan.

Bank Indonesia melonggarkan LTV untuk memberikan ruang bernapas bagi sektor properti yang sensitif terhadap kenaikan suku bunga bank. Apalagi sektor properti memiliki dampak pengganda cukup besar terhadap perekonomian nasional  dan sektor tertentu yang menjadi pendukung seperti industri semen, keramik, cat, baja ringan, dan elektronik. Kebijakan diharapkan dapat mendukung kinerja sektor properti yang saat ini masih memiliki potensi akselerasi, mengingat kesenjangan kebutuhan rumah dengan ketersediaan rumah saat ini berada di kisaran 3 juta unit.

Meskipun uang muka pembelian rumah menjadi lebih rendah dengan ketentuan BI yang baru itu, apakah kebijakan ini akan mampu mendorong konsumen membeli rumah? Apakah kemudahan ini bisa mengkompenasi kenaikan suku bunga? Bagaimana dengan ulah spekulan yang memanfaatkan kebijakan ini untuk ‘memborong’ properti dan menjualnya di pasar sekunder?

Apa pendapat Anda? Watyutink?

SHARE ON
OPINI PENALAR
Direktur Institute for Development of Economics & Finance (INDEF)

Kebijakan ini lucu juga. Di satu sisi pengetatan melalui penaikan suku bunga acuan, di sisi lain pelonggaran, di sisi yang berbeda dihantam lagi oleh pelonggaran fiskal. Penaikan suku bunga acuan dilakukan sebagai respons terhadap pelemahan rupiah agar stabil atau lebih dimanfaatkan untuk menutup defisit fiskal. Karena target pertumbuhan ekonomi tidak tercapai, target penerimaan pajak juga tidak tercapai sehingga pemerintah harus menambah utang.

Kalau pemerintah menambah utang supaya tidak crowding out, artinya kelihatan kekeringan di likuiditas perbankan, maka harus menaikkan suku bunga, makin crowding out, percuma. Di satu sisi tujuannya untuk stabilisasi, menyerap dana masyarakat, atau menghalangi agar tidak terjadi arus keluar modal tapi sebenarnya untuk lebih mempertahankan likuiditas perbankan. Ini justru akan menciptakan lazy banking.

Jadi bisa dikatakan penaikan suku bunga acuan ini sejauh mana efektivitasnya untuk stabilisasi nilai tukar. Secara instrumen moneter balancing seperti ini baik, untuk mengerem. Tetapi semua ini akan percuma kalau fiskalnya diobral.

LTV merupakan instrumen moneter tetapi untuk menggerakkan sektor riil. Jika LTV diturunkan maka akan mendorong sektor riil. BI menggunakan instrumen moneter untuk membantu agar sektor riil tidak tertekan oleh kenaikan suku bunga. Tetapi tidak efektif jika Menkeu Sri Mulyani obral utang lagi, karena imbal hasil yang ditetapkan sekarang sudah mencapai 8 persen.

Percuma BI mengeluarkan semua instrumen moneter tetapi fiskalnya tidak menjaga. Tidak ada yang salah dengan kebijakan BI. Kalau BI sudah agresif tetapi fiskalnya jebol percuma saja.  

Kalau kenaikan BI 7-Day Repo untuk merespon kenaikan suku bunga The Fed Rate yang naik sebesar 50 basis point, sementara BI sudah menaikkan 100 basis point ternyata penguatan rupiah hanya Rp100 –an. (sar)

SHARE ON
Linkedin
Google+
Pinterest
Ketua Asosiasi Real Estate Broker Indonesia

Pelonggaran loan to value (LTV) ini solusi yang luar biasa, karena yang mengerem sektor properti sebelumnya juga pengetatan LTV, walaupun secara bertahap dilonggarkan tetapi ini yang paling revolusioner.  Sekarang ketentuan uang muka diserahkan kepada perbankan.

Selain itu, ketentuan mengenai rumah kesatu, kedua, ketiga dan seterusnya tidak dibedakan. Dulu untuk rumah kedua tidak boleh inden. Di satu sisi developer terbebani karena harus menggunakan ekuiti di awal. Bagi developer hal ini tidak sesuai rule karena tidak disetting di awal. Developer mendanai pembangunan biasanya dari pengumpulan uang muka (collection) atau pinjaman bank.

Selain itu, kekuatan pembelian end user rumah pertama adalah pada installment (cicilan), bukan di awal. Jadi kendala mereka di uang muka, pembayaran di depan, DP dan biaya KPR. Kalau uang muka ini diperkecil maka akan kembali seperti sebelum tahun 2007, ini sangat bagus bagi sektor properti. Dengan ketentuan LTV yang baru developer mempunyai keleluasaan untuk menentukan gimmick marketing dengan menawarkan DP mulai dari 0 persen, 5 persen, atau 10 persen. Di sini isu krusialnya.

Konsumen untuk mengangsur bulanan (installment) mungkin mampu. Masyarakat Indonesia bukan saving people, tetapi consuming people. Tabungannya jarang ada yang besar, tetapi untuk menyisihkan dana membayar cicilan mampu, bahkan kadang-kadang kalau punya angsuran  dia akan mencari kerja tambahan.

Kebijakan LTV yang baru ini meniadakan rumah inden, siap huni, ready stock. Ini sangat membantu developer yang kesulitan likuiditas terutama untuk developer kelas menengah bawah. Apalagi dengan dinaikkannya suku bunga maka suku bunga komersial ikut naik. Dengan kebijakan baru ini developer bisa jualan gambar dulu.

Mengenai kemungkinan munculnya spekulan, sisi positif kebijakan ini masih lebih baik dari kemungkinan dampak negatifnya. Properti harus tumbuh karena ia bagian dari leading sector dari penggerak ekonomi. Pemerintah memang tidak bisa menghindarkan kemungkinkan munculnya efek lain. Kalau properti bergerak tumbuh memang datang investor luar yang bermain di sektor ini, tetapi masih lebih baik daripada sektor properti ini diam. Dari semester dua 2014 sektor properti turun terus hingga saat ini. Bahkan rumornya baru akan bergerak setelah Pilpres, berarti 2020 nanti. Akan lama sekali.

SHARE ON
Linkedin
Google+
Pinterest
close

PENALAR

PENALAR TERPRODUKTIF

Gigin Praginanto

Pengamat Kebijakan Publik, Wartawan Senior

Mohammad Faisal

Direktur Centre of Reform on Economic (CORE) Indonesia

FX Sugiyanto, Prof.

Guru Besar Universitas Diponegoro

FOLLOW US

Pengusaha Harus Aktif Lobi AS             Kematian Petugas KPPS Tidak Ada Yang Aneh             Memerangi Narkoba Tanggung Jawab Semua Pihak             Pendekatan yang 'Teenager Friendly'             Pendampingan Tiga Tungku             Perda Dulu Baru IMB             Kelalaian Negara dalam Misi Kemanusiaan             Kematian Petugas Medis; Pemerintah Harus Berbenah             Daerah Terpencil Sebagai Indikator Keberhasilan             Resiko Petugas Sosial